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中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制(下)

(三)《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响

随着城市化的发展,在现代都市,建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升,导致建筑物之间的距离比过去缩小,高层建筑进一步普及,这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多,尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此,我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度,并对通风、采光和日照的问题作了明文规定,其第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”



根据上述法律规定,新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照,即使取得了建设工程规划许可证,证明建筑行为是合法的,但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准,也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍,应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时,应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准,与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度,以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照,为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此,如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时,房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑,因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期,也会对房地产项目产生较大的负面影响。



(四)《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响



随着经济与社会的发展,对土地的需求量越来越大,土地分层次利用的问题也日益突出。但是,在《物权法》出台之前,我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规,同一宗土地上只能存在一个土地使用权,这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确,相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。



我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范,“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”。这就要求,设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间,即标明建设用地占用的面积和四至,建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度,使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如,同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼;地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的,在法律上他们的权利和义务是相同的,只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。



因此,房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要,建设用地使用权受让后是不能随意改变的,以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。



(五)《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响



我国《物权法》在《担保法》的基础上,根据实践中出现的一些情况、新问题,充分吸收国外担保物权立法的先进经验,对担保物权制度作了补充、修改和完善,扩大了可担保财产的范围,实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。



上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道,另一方面也为企业并购正确判断企业资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中,为了清楚地判断股权的价值,股权受让方必须对房地产项目公司的资产有比较充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债,还必须判断目标公司是否存在或有债务,即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力,必须办理登记,这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实,如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况,才可能最大程度地降低投资风险。

三、律师在预防和控制法律风险方面的作用。



股权转让和房地产项目转让都是较为复杂、实践中也引起较多纠纷的问题,专业律师接受股权受让方的委托后,可结合上述法律分析,在房地产项目转让的不同阶段发挥不同作用。



(一)前期尽职调查阶段。



在此阶段,律师的调查工作主要围绕目标公司和目标房地产项目,调查对象是一切可能影响股权受让方潜在利益的因素。



首先,应对目标房地产公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估,包括公司的基本资料(如公司章程、年检报告、股东信息);财务、税收状况、股东出资情况;对外签署的合同及其执行情况;对外担保情况、对外债权债务关系;房地产开发经营资质等级、其他房地产项目的开发和经营状况等。



其次,应着重针对目标房地产项目本身进行调查,这是是否进行股权转让的决定因素,也是律师对目标房地产项目发挥控制作用的最主要的阶段。因为公司股权转让的风险还可以通过合同条款加以约束,但目标房地产项目本身的风险只能依靠调查结果进行判断,因而在此阶段对目标房地产项目进行调查更有意义。律师应结合我国法律规定及实践经验,审查与项目有关的各类合同和审批文件,并充分考虑可能存在的风险,对土地使用权的取得方式及其合法性;项目用地的性质、占用空间、使用年限、项目的功能和土地用途是否符合受让方的投资需求(若不符合需求可否依法变更);项目开发进度情况(是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险);相关审批手续是否已经依法办好(项目开发的真正主体与审批文件中的主体是否一致、实际建设的项目与审批的项目是否一致);项目规划是否合理、有无存在超规划的情况;项目用地是否存在被征收或征用的可能性;目标房地产项目本身是否存在对外债务(如工程款)、房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵(如房地产产权证内是否标注有它项权利的登记、是否被国家权力部门查封、是否对外提供担保以及担保范围);项目的相邻关系是否存在潜在危机(如因采光权、光污染、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼,导致工期拖延和经济赔偿双重损失)等因素综合考虑,以供股权受让方决定是否收购时参考。



(二)合同签订阶段。



合同签订是法律关系确立和合同履行的基础,较之合同履行更为重要。在此阶段,律师的工作主要是针对潜在风险起草、修改和审查合同,这里的合同仅指“股权转让合同”而非房地产项目转让合同。



股权转让合同的主要条款有:(1)转让当事人的名称(姓名)、住所。(2)声明与保证;(3)项目概况(包括:座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等)。(4)项目转让时土地使用权性质,取得方式及使用期限。(5)项目现状: A、项目报批现状包括规划参数,并列明取得的批文; B、项目动拆迁、开发现状(停建、缓建); C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况。(6)转让标的;(7)股权转让价款及支付时间和方式;(8)公司股权的交割时间及方式;(9)股权转让过渡期间的权利行使及责任;(10)合同的变更与解除;(11)违约责任;(12)争议解决方式。



公司股权转让的主要风险是转让无效。导致股权转让无效的因素有很多,如:转让主体(出让方和受让方)、法律程序、登记手续的合法性和有效性。如:股权转让不符合公司章程的特别约定;股权转让后没有及时到工商企业登记机关办理登记;中外合资企业股权转让没有经过外经委审批;国有股权出让没有经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记并根据产权交易中心出具的产权交割单办理股权和工商变更登记手续等等情况均会造成股权转让无效,转让无效的直接后果就是受让方不能实现收购房地产项目的目的。转让无效的风险完全可以通过受让方及其聘请的专业人士的审慎行事得以避免。

根据我国《公司法》的规定,股权转让生效后,房地产项目公司仍须对原有的债务向债权人承担清偿责任,即使受让方与转让方之间签署的股权转让协议已明确双方的责任分担甚至原有债务的豁免。但是这种内部协议条款以及转让方的单方承诺不能对抗善意的第三人,当债务人要求房地产项目公司清偿债务时,房地产项目公司不能以股权受让方与转让方约定的债务承担方式为由拒绝承担债务,而只能在对外承担债务之后再由受让方向转让方追偿。因此,在公司股权转让过程中,受让方面临的最大风险就是对公司原有的、不可知的债务的承担以及承担之后向转让方追偿不得的风险。为控制这一风险,股权受让方可要求转让方对目标公司情况进行披露并承担披露不实的违约责任。披露的内容是与公司相关的一切情况,主要包括有关出资、资产、债务、合同、担保、专业资质等对受让方利益产生潜在性影响的情况。若转让方披露的内容不真实或易产生误导,受让方可以解除合同,并追究转让方的违约责任。为控制受让方向转让方追偿不得的风险,受让方可事先要求转让方提供担保或者分期支付股权转让款并留下一部分尾款作为进行股权转让潜在风险的保证金。



总之,在签订合同时,需要特别注意的重要条款是:公司信息的披露义务及披露不实的违约责任;股权转让方对违约责任的担保方式;公司印章的移交以及移交前后的界限划分;股权转让生效前后债务的承担;合同的生效及公司股权转让的生效;工商变更登记手续的办理主体及时间。



(三)合同履行阶段。



股权转让合同签订并生效后,并不会自然发生股权转让的法律效果。股权转让合同的生效与股权转让的生效是有区别的。股权转让合同的生效是指对合同当事人产生法律约束力的问题,股权转让的生效是指股权何时发生转移的问题,即受让方何时取得股东身份的问题,两者不能混为一谈。股权转让合同无效或不生效,股权转让也不生效。即使在股权转让合同生效后,也尚需当事人的适当履行,股权转让才能实现。



不过,在严格准备了前述的风险防范工作后,合同顺利履行自然就是水到渠成的了。在股权转让合同的履行方面,转让方的主要义务是向受让方转移股权,受让方的主要义务是按照约定向转让方支付转让款。股权转让合同的标的为股权,转让方的交付义务实际上只是体现为对公司的一种通知义务,即转让方将股权转让的事实及要求公司办理变更登记手续的意思正式以书面方式通知公司的行为。根据我国《公司法》的相关规定,将股权转让结果记载于股东名册是公司的义务。与股权转让有关的公司章程修改、变更工商登记等事项,也应由公司办理。公司未及时履行义务的,受让人可以起诉公司,公司应承担相应的责任。股权转让合同生效,房地产项目公司将新股记载于公司股东名册,并到公司登记机关办理变更登记后,股权转让生效,并具有对抗第三人的效力。



至此,房地产项目转让正式完成,但是股权受让方仍应当以房地产项目公司名义从事房地产开发经营行为。

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